一、制定背景
我县物业管理领域问题突出，亟需规范治理。当前，物业小区管理问题频发，投诉信访量居高不下，核心症结在于属地管理责任压实不够、职能部门职责界定不清、推诿扯皮现象时有发生。群众反映强烈的问题集中在停车位租售收费纠纷、物业收费争议、小区私搭乱建、侵占绿地、水电气收费及设施配套不到位、消防安全隐患等方面，直接影响居民生活质量和社区和谐稳定。尽管通过专项整治（如息州豪府水电气管网改造、盛世名城燃气开通、德润上和府车位租售纠纷协调等），物业企业履约意识和服务规范有所提升，投诉量大幅下降，但要从根本上解决职责不清、推诿扯皮问题，扭转住建部门“裁判员、运动员、服务员”一肩挑的被动局面，亟需以县级层面文件形式固化治理成果，构建长效机制。
二、目标任务
《实施意见》的核心目标是解决物业管理领域“谁来管、管什么、怎么管”的问题，具体包括：明确各级各部门及相关主体的物业管理职责，理顺县、街道办事处、居民委员会三级管理体制；规范物业管理全流程，涵盖业主委员会建设、物业服务人监管、物业承接查验、信息公开等关键环节；提升物业管理服务水平，维护业主和物业服务企业合法权益，解决群众反映强烈的突出问题；构建“党建引领、政府主导、市场运作、属地管理、社会参与、多元共治”的工作格局，推动物业管理与基层高效能治理深度融合，改善小区居住环境，增强人民群众的幸福感和获得感，促进和谐社区建设。
三、关键词解释
党建引领物业管理：以街道、社区党组织为核心，统筹协调业主委员会、物业服务企业等主体，将党建工作融入物业管理各环节，推动党组织领导下的多元共治，是“党建引领、政府主导、市场运作、属地管理、社会参与、多元共治”工作格局的核心原则。
业主委员会：由业主选举产生，代表业主行使共同管理权的组织。依据《中华人民共和国民法典》《河南省物业管理条例》，其职责包括选聘物业服务人、监督物业服务、管理业主共有收益等，需自选举产生之日起 30 日内向街道办事处备案，并定期向业主公开工作及收益情况。
物业管理委员会：街道办事处依据《河南省物业管理条例》组建的临时机构，在业主委员会未成立或无法正常履职时代行其职责。其人员构成、组建情形等由街道办事处按规定明确，旨在保障小区管理连续性。
物业承接查验：新建物业交付时，物业服务人与建设单位在住建部门监督下，共同对物业共用部位、共用设施设备及相关场地进行的检查和验收（依据《河南省物业管理条例》第四十八条），目的是明确权责，避免后续纠纷。
五步吹哨法：息县创新的物业疑难信访问题闭环处理机制，流程为 “物业吹哨→社区报到→街道调度→城建指挥部协调→职能部门处置”。即物业发现问题并制止无效后，逐级向社区、街道、城建指挥部 “吹哨”，最终由职能部门依法处置，实现问题逐级上报、联动解决。
物业服务信息公开：物业服务企业需在小区显著位置公示服务内容、收费标准、共用部位收益等信息（依据《河南省物业管理条例》第四十三条），由市场监管局等部门监督，保障业主知情权。
信用和星级评定制度：住建部门对物业服务企业及从业人员的服务质量、履约情况等进行评价，形成信用档案和星级等级（依据《河南省物业管理条例》第七条），是加强物业服务人监管的重要手段。
四、热点问题答疑
1.问：小区停车位租售有争议，该如何解决？
答：依据《河南省物业管理条例》第六十六条，小区车位划定不得占用疏散通道，利用公共道路、场地划定的车位，其租售、收费等事项需经业主表决决定。若发生争议，可通过“五步吹哨法”向社区、街道反映，由相关部门协调；涉及违规收费的，可向市场监管局投诉。
2.问：物业收费不透明，该向哪个部门反映？
答：物业服务企业必须公示服务内容、收费标准等信息（《河南省物业管理条例》第四十三条）。若存在不公开或乱收费情况，可向县市场监管局投诉，由其依法查处；也可通过街道办事处督促物业整改。
3.问：小区存在私搭乱建、侵占绿地行为，谁来管？
答：此类行为由县城管局、街道办事处等部门按职责处理。业主或物业发现后，可通过“五步吹哨法”启动处置流程：物业先制止，无效则向社区“吹哨”，社区、街道逐级介入，最终由城管等职能部门依法查处（依据《河南省物业管理条例》及息县职责分工）。
4.问：水电气设施配套不到位或停供，该怎么办？
答：依据《河南省物业管理条例》第五十八条，供水、供电等专业经营单位负责各自设施的建设、维修和养护，不得因部分用户未交费停止已交费用户或共用部位服务。若出现问题，可直接联系专业经营单位，也可向县公用事业服务中心反映，由其协调解决（如息州豪府“一户一表”改造案例）。
5.问：如何成立业主委员会？流程是什么？
答：业主可按《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定申请设立业主大会、选举业主委员会，街道办事处、居民委员会会提供指导和协助。具体流程为：业主提出申请→街道办指导筹备→召开业主大会选举→选举结果30日内到街道办备案（依据《河南省物业管理条例》第三十一条）。
6.问：物业企业服务差，能更换吗？
答：可以。依据《中华人民共和国民法典》第二百八十四条，业主有权依法更换建设单位聘请的物业服务企业。具体需由业主委员会（或物业管理委员会）组织业主表决，通过后按程序选聘新物业，并做好承接查验（《河南省物业管理条例》第四十八条、第九百三十三条）。同时，县住建局会通过督导考核机制（息县调整后的任务）监督物业履职。
7.问：老旧小区没有物业，该怎么管理？
答：依据《河南省物业管理条例》第五十七条，无物业的老旧小区可依托社区居民委员会实行自行管理，街道办事处、社区会加强指导监督。我县也将通过 “政府主导、属地管理” 原则，推动此类小区逐步纳入规范管理。
解读机关：县住房和城乡建设局
解 读 人：彭军
联系电话：0376-5952225